Mikor lehet 5% az ingatlan áfája?
A lakások, lakóingatlanok esetében az alábbiak figyelembevételével alkalmazható az alacsonyabb áfa mérték.
Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdése és a 3. számú melléklet I. rész 2016. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjai alapján 5%-os adómérték alá tartozik a következő termékek értékesítése:
- az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert,
- az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Lakóingatlanok, lakások vonatkozásában a következő termékértékesítési tényállások jöhetnek szóba:
- az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja; (adás-vétel)
- az Áfa tv. 10. § a) pontja szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás birtokbaadása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi;
- az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet, vagyis az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre
Az 5%-os adómérték szabályszerű alkalmazásához az értékesített ingatlannak az alábbi feltételeknek kell együttesen megfelelnie:
- lakóingatlannak kell minősülnie,
- új ingatlannak kell minősülnie,
- a lakóingatlan hasznos alapterületének értékhatáron belülinek kell lennie.
Lakóingatlan:
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. E fogalom meghatározás alapján a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség akkor sem minősül lakóingatlannak, ha az ilyen helyiség az ingatlan nyilvántartásban nem került külön feltüntetésre.
Új ingatlan:
A rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan, illetve az olyan rendeltetésszerű használatba vett ingatlan értékesítése esetén, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavételére jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől vagy használatbavétel tudomásulvétele esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vételétől számított két év nem telt el, kötelezően adóköteles új ingatlan értékesítés valósul meg, amelyre az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén 5%-os adómérték alkalmazandó.
A rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van.
Első rendeltetésszerű használatbavétel alatt nem a tényleges használatba vétel napja, hanem az adott ingatlan használatba vétele kapcsán lefolytatandó eljárástól függően meghatározott időpont értendő
Összes hasznos alapterület:
Az Áfa tv. fent hivatkozott 259. § 13/A. pontja értelmében összes hasznos alapterület: az OTÉK 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület.
Az OTÉK hivatkozott pontjaiban foglaltak azt eredményezik, hogy az Áfa tv. szempontjából az összes hasznos alapterület számítása során figyelembe kell venni az összes építményszint hasznos alapterületét, azaz a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területének azon részét, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter. Építményszint alatt az építmény mindazon használati szintje értendő, amelyen helyiség van, azzal, hogy nem minősül építményszintnek a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs. Mindez a gyakorlatban a következőket jelenti:
1. A padlást (beépítetlen tetőteret) az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor nem kell figyelembe venni.
2. Az olyan beépített tetőtér, amely a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges, huzamosabb tartózkodás céljára alkalmas, az OTÉK hivatkozott rendelkezései alapján építményszintnek minősül. Ezért a beépített tetőterek azon alapterületét, amelynek szabad belmagassága legalább 1,90 méter, az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor figyelembe kell venni.
3. A pinceszint építményszintnek minősül, ezért ha a szabad belmagassága legalább 1,90 méter figyelembe kell venni az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor.
4. A külső tartózkodó terek (terasz, erkély, tornác, loggia) ezeket a tartózkodó tereket részben vagy egészben épületszerkezet fogja közre (például korlát, mellvéd vagy épület falszakasza), ezért ezen terek azon hasznos alapterületét is figyelembe kell venni az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor, amelyek belmagassága legalább 1,90 méter. Fontos, hogy az ide sorolható fedetlen terek esetében a belmagasság nem értelmezhető, ezért ezeket az áfa szempontjából számítandó összes hasznos alapterületnél nem kell figyelembe venni.