Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja

ingatlan szerzési időpontja

Az ingatlan értékesítés után  fizetendő adó összegének meghatározása szempontjából nem közömbös mikor szerezte meg az eladó az értékesített ingatlan tulajdonjogát és ennek alapján a számított jövedelem hány százalékát kell adóalapként figyelembe venni.

A következőkben áttekintjük az szja törvény ide vonatkozó előírásait, ha a jogszabály pontos szövege érdekel, annak 2018 december 31-ig hatályos változatát az összeállítás végén lévő linken megtalálod.

A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést  az ingatlanügyi hatósághoz – 1986. július 1. napja előtti szerzés esetén  az illetékhivatalhoz – benyújtotta.

Az egyes szerzési jogcímek esetén ettől az általános szabálytól eltérő időpontokat kell figyelembe venni a szerzés időpontjaként.

Opciós szerződéssel megszerzett ingatlan esetén az ingatlan megszerzésének azt a napot kell tekinteni, amikor a vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló nyilatkozata az ingatlanügyi hatósághoz benyújtásra kerül.

2009/19. Adózási kérdés

ingatlan szerzési időpontja vételi jog gyakorlásával szerzett ingatlan esetén

[a személyi jövedelemadóról szóló többször módosított 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja törvény) 60. § (1) bekezdés]

Az Szja törvény 60. §-ának (1) bekezdése értelmében az ingatlan szerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

A Ptk. 375. § (1) bekezdése alapján, ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opciót) enged, akkor a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni. A vételi jogot biztosító szerződés tehát arról szól, hogy a szerződésben meghatározott idő elteltével a vevő egyoldalú nyilatkozattal megvásárolja az ingatlant a szerződésben meghatározott áron. A vételi jogot biztosító szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával tehát nem állítható, hogy az érvényes adásvételi szerződés kerül a hatósághoz benyújtásra, mivel a szerződés még csak arról szól, hogy a vevő meghatározott idő elteltével megvásárolhatja az ingatlant.

A vételi jogot biztosító szerződés a vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló nyilatkozatával válik érvényes adásvételi szerződéssé, így a nyilatkozat ingatlanügyi hatósághoz való benyújtásának napja minősül az ingatlan szerzési időpontjának.

(PM Jövedelemadók főosztálya 14465/2008. - APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási főosztály 4007214880/2008.; AEÉ 2009/4-5.)

Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik vagyis az örökhagyó halálának a napja.

Földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlanszerzés időpontjával azonos.

Az 1989. január 1-je előtt jogi személytől vásárolt ingatlan szerzési időpontjának a szerződéskötés napját kell tekinteni.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog esetében a szerzés időpontja az erről szóló szerződés megkötésének a napja.

2010/22. Adózási kérdés

vagyoni értékű jog megszerzésének időpontja

[a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 60. § (1) bekezdése]

Egy magánszemély 2004-ben egy lakást vásárolt, amelyen átalakításokat nem végzett. A lakóingatlant 2009-ben oly módon értékesítette, hogy a haszonélvezeti jogát fenntartotta, 2010-ben pedig ellenérték fejében lemondott a haszonélvezeti jogról. Kérdésként merül fel, hogy a haszonélvezeti jog megszerzésének időpontja a 2004. vagy a 2009. évre esik, különös tekintettel arra, hogy az Szja tv. 62. § (6) bekezdés b) pontja szerint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg 0 százaléka akkor, ha a jog átruházása a megszerzés évét követő ötödik és további években történik.

A magánszemély 2009-ben tulajdonjogát átruházta ugyan, de egyidejűleg a tulajdonjog részét képező legfontosabb jogosultságokat (birtoklás, használat, hasznok szedése) haszonélvezet formájában továbbra is fenntartotta magának. Mivel a haszonélvezet 2009-ben nem újonnan került alapításra, hanem a korábban fennálló tulajdonjog „maradványaként” él tovább, ezért a haszonélvezet (egészen pontosan az annak részét képező jogosultságok) keletkezési időpontja a példa szerinti esetben a 2004. év, azaz egybeesik a tulajdonjog keletkezésének időpontjával.

Mivel a magánszemély a haszonélvezetet a tulajdonjog részeként 2004-ben szerezte, így a vagyoni értékű jogról ellenérték fejében történő lemondás esetén a számított összeg 0 százaléka a jövedelem, azaz a jövedelem gyakorlatilag adómentes.

[Pénzügyminisztérium Jövedelemadók főosztálya 1703/2010.; APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási főosztály 5227513908; AEÉ 2010/5.]

Ingatlanlízing-ügylet esetében, ha  a futamidő végén a vételi jog alapján a tulajdon-jog magánszemélyre száll át, akkor szerzési időpontnak az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni

A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően 2007. december 31-éig felépített (ide tartozik a meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, leválasztott) épület, továbbá a bővítéssel létesített épületrész esetében a szerzés időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.

Ha 2007. december 31-ét követően történt építés (a meg-lévő helyett újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés, akkor a magánszemély a szerzési időpont meghatározása során a következő két módszer közül választhat.

– A szerzés időpontja annak a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozatnak a jogerőre emelkedésének, (2016. január 1-jétől a használatbavétel tudomásulvételének), illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja (a továbbiakban együttesen: hivatalos használatbavétel), amelyet követően az ingatlanon további építés, bővítés nem történt. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amelyre a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amelyen további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.

– A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg 2008. január 1-je előtt meglévő épített-ingatlan bevétel-része tekintetében az általános szabály szerinti szerzési időponttal és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevétel-része tekintetében a hivatalos használatbavétel időpontjával kell azonosnak tekinteni.

A részletes szabályokat az szja törvény 60. § tartalmazza.

Szja törvény 60. § 

60. § (1) Az ingatlan (ingatlanrész), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz - illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz - benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.

(2) Az (1) bekezdés rendelkezésétől eltérően a földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontjának az eredeti ingatlan szerzési időpontját kell tekinteni.

(3) Az (1) bekezdés rendelkezésétől eltérően, az ingatlan tulajdonban (birtokban) tartásának időszakában a 2007. december 31-ét követően az ingatlanon létesített épített-ingatlan (épület, épületrész, építmény, építményrész) esetében - ideértve a megszerzéskor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan helyett létesített (újjáépített, leválasztott, megosztott) épített-ingatlan esetét is -, valamint a megszerzéskor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan helyiségei hasznos alapterületének hat négyzetmétert meghaladó növelése esetében a szerzést

a) az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjával, a használatbavétel tudomásulvételének időpontjával, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának időpontjával

vagy a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy

b) a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan bevétel-része tekintetében az (1)-(2) bekezdés szerinti szerzési időponttal és - esetenként külön-külön - a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevétel-része tekintetében az a) pont szerinti időponttal kell azonosnak tekinteni.

(4) Az olyan, használatbavételi (fennmaradási) engedéllyel még nem rendelkező épített-ingatlan, illetőleg alapterület-bővítés esetében, amelynek létesítése az ingatlanra kiadott legutolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének keltét, a használatbavétel tudomásulvételének időpontját, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának időpontját követően, illetőleg ettől függetlenül is a tulajdonban (birtokban) tartás időszakában történt, a (3) bekezdés rendelkezését az említett épített-ingatlan, alapterület-bővítés tekintetében azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a hitelt érdemlően bizonyított tényleges használatbavétel évét vagy, ha a tényleges használatbavétel éve hitelt érdemlően nem állapítható meg, illetve nem történt meg, az átruházás évét kell a megszerzés évének tekinteni.  

A témához kapcsolódó toábbi infók.

Segíthetünk? Tanácsadás