Ingatlan értékesítés bevételéből levonható költségek

ingatlan megszerzésére fordított összeg, értéknövelő beruházás, egyéb költségek, ügyleti kamat

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből a jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a törvény szerint figyelembe veendő bevételekből le kell vonni azokat a költségeket, melyek érvényesítését a jogszabály lehetővé teszi. A számított jövedelem megállapítása során az alábbi költségeket lehet figyelembe venni:

– az eladott ingatlan (vagyoni értékű jog) megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;

A megszerzésre fordított összeg

a) az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;

b) a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;

c) a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeg;

d) helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vétel-ár;

e) az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a hivatalos használatbavétel napjáig, illetve a hivatalos használatbavételben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, amennyiben nincs hivatalos használatbavétel, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa, bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;

f) az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha

fa) a szerzési érték az a)-d) pont szerinti esetben nem állapítható meg,

fb) az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt

azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adó-kötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel később módosítani lehet;

g) ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,

ga) örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték;

gb) ajándékozással szerzett ingatlan esetében az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

 Amennyiben az ajándékozást követően ráépítés, létesítés, alapterület-növelés történt, akkor

– az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül,

vagy

– választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meg-határozott forgalmi érték minősül.

h) Ingatlanlízing-ügylet útján szerzett ingatlan esetén megszerzésre fordított összegnek mi-nősül a magánszemély által megfizetett lízingdíjak tőkerésze, a lízingbevevői  pozíció átvételéért fizetett összeg, a futamidő végén a vételi jog gyakorlása fejében a lízingbe-vevőnek fizetett összeg. Megszerzésre fordított összeggel kapcsolatos más kiadásnak minősül többek között a fizetett előtörlesztési díj.

Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem ál-lapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalma-ása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből

– értéknövelő beruházások;

Értéknövelő beruházások

Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan át-ruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Általános szabály, hogy a költségeket számlával, szerződéssel vagy egyéb okirattal kell igazolni, a jövedelem elszámolás során csak az ilyen módon igazolt összegek számolhatók el.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként. Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték.

Egyéb figyelembe vehető költségek a  2003/83. Adózási kérdés szerint:

"A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem nevesíti az ingatlan megszerzésével/átruházásával kapcsolatban elszámolható költségeket. Ilyen költségnek tekintjük tipikusan az ügyvédi költséget, a hirdetés díját, az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó ún. ingatlanszerzési illeték összegét stb.

Erre tekintettel nincs akadálya annak sem, hogy az ingatlan megszerzésével összefüggő más kiadásnak minősüljön az ún. „ügyleti kamat”. Az ügyleti kamat az ingatlan vevőjét terhelheti késedelmes teljesítés esetén, amikor az ingatlan vételárát nem egy összegben fizeti ki. Az ügyleti kamat költségként való figyelembevétele azonban csak akkor lehetséges, ha az ügyleti kamat felmerülésének tényéről és összegéről az adásvételi szerződés rendelkezik, továbbá, ha az abban foglalt összeg megfizetésének tényét a vevő igazolja." A témához kapcsolódó további infók.

Segíthetünk? Tanácsadás