Lakóingatlan bérbeadása
A lakóingatlanok bérbeadása alatt azok tartósabb jellegű díj ellenében történő használatba adását értjük, mely nem keverendő össze a lakóingatlanok rövidebb távú, jellemzően turisztikai célú hasznosításával, melyet szálláshely-szolgáltatás megnevezéssel jelölnek.
A lakóingatlan bérbeadást a magánszemélyek különböző formában végezhetik.
Ehhez a tevékenységhez nem feltétlenül szükséges bejelentkezni az adóhatósághoz, adószám nélkül is folytatható. Lehetőség van adószám kiváltása mellett adószámos magánszemélyként vagy akár egyéni vállalkozóként lakóingatlant bérbe adni.
Adószám nélkül a következő feltételek együttes fennállása esetén lehet lakóingatlant bérbe adni, ha a bérbeadó
nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
- tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),
86. § (1) Mentes az adó alól:
l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása;
(2) Az (1) bekezdés l) pontja nem alkalmazható:
a) az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül;
b) a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
c) az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
d) a széf bérbeadására.
- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,
- az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására nem kötelezett
257/B. § (1) Az adóalany a) 19. §, 21. § és 22. § (1) bekezdése szerinti Közösségen belüli termékbeszerzést,
b) 89. § szerinti termékértékesítést,
c) a Közösség valamely másik tagállamában gazdasági céllal letelepedett, gazdasági célú letelepedés hiányában ott lakóhellyel, vagy szokásos tartózkodási hellyel rendelkező adóalany részére 37. § szerinti szolgáltatásnyújtást, vagy
d) a Közösség valamely másik tagállamában gazdasági céllal letelepedett, gazdasági célú letelepedés hiányában ott lakóhellyel, vagy szokásos tartózkodási hellyel rendelkező adóalanytól 37. § szerinti szolgáltatás igénybevételt
közösségi adószám birtokában végezhet.
(2) A 20. § szerinti Közösségen belüli termékbeszerzést, feltéve, hogy az belföldön adófizetési kötelezettséget keletkeztet, az adóalany és a nem adóalany jogi személy közösségi adószám birtokában végezhet.
(3) Az adóalany, nem adóalany jogi személy közösségi adószámának megállapítása érdekében az állami adó- és vámhatóságnál előzetesen bejelenti, hogy az (1)-(2) bekezdésben meghatározott ügyletet kíván végezni.
(4) Amennyiben az adóalany, nem adóalany jogi személy él a 20. § (5) bekezdésében meghatározott választási jogával, választását a tárgyévet megelőző adóév utolsó napjáig jelenti be az állami adó- és vámhatóságnak. Amennyiben a tárgyévet megelőző évben nem volt Közösségen belüli termékbeszerzése, e választását a tárgyévre a tárgyévi első Közösségen belüli termékbeszerzését megelőzően jelenti be.
(5) Ha az adóalany, nem adóalany jogi személy a 20. § (7) bekezdésében foglaltak szerint járt el, e tényt az e rendelkezéssel érintett első Közösségen belüli termékbeszerzés teljesítésének napját követő hónap 20. napjáig jelenti be az állami adó- és vámhatósághoz.
Fontos! A lakóingatlan bérbeadása rendszeres bevételszerző tevékenységnek számít, ezért az ilyen tevékenységet végző természetes személy adóalanykénti bejelentkezés és az adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak. Az általános forgalmi adó alanyaként az Áfa tv-ben meghatározott bizonylat kibocsátására kötelezett. Adómentes ingatlan bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.) szerinti számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő.
165. § (1) Mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól az adóalany abban az esetben, ha
a) termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása a 85. § (1) bekezdése és 86. § (1) bekezdése szerint mentes az adó alól, feltéve, hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely a számvitelről szóló törvény (a továbbiakban: Számv. tv.) rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül;
Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – az adóalanyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében (illetve előállításában) és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.
Ha valaki adószámos magánszemélyként folytat lakóingatlan bérbeadási tevékenységet, arra az adószámos magánszemélyekre vonatkozó általános előírások érvényesek.
Egyéni vállalkozóként folytatott bérbeadási tevékenység esetében is alapjában az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok alkalmazandók. Kivéve, ha az érintett él az szja törvény adta választási lehetőségével és az ingatlanbérbeadási tevékenységéből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja. Ez esetben az ingatlanbérbeadás szempontjából nem minősül egyéni vállalkozónak. Ha nem él ezzel a választási lehetőséggel, akkor az ingatlan bérbeadásból származó bevétele egyéni vállalkozói bevétele részévé válik, és az általa választott adózási mód (vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás) szerint állapítja meg a jövedelmét.
Azoknak, akik nem egyéni vállalkozóként adnak bérbe lakóingatlant az ebből származó bevételüket az önálló tevékenységből származó bevétel szabályai szerint, az szja tv.2. és 4. sz. mellékletei szerint kell megállapítaniuk. Mivel a jogszabály szerint az önálló tevékenység bevételének részét képezi az ezzel összefüggésben kapott költségtérítés összege is, így amennyiben a szerződő felek a bérleti szerződésben úgy állapodnak meg, hogy a bérleti díjon felül a felmerülő rezsiköltségeket is meg kell fizetni, a rezsiköltség megtérítéseként kapott összeget is bevételként kell figyelembe venni. Ez abban az esetben fordulhat elő, ha a rezsi költségeket tartalmazó számlák a bérbeadó nevére szólnak. Abban az esetben, ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a közüzemi szolgáltatók felé a bérlő által kifizetett díjak nem képezik részét a magánszemély bevételének, értelemszerűen így költségként sem számolhatók el. 2019-től módosultak az erre vonatkozó előírások.
A bérbeadónak lehetősége van arra, hogy a lakóingatlan bérbeadásából származó bevételéből levonja az általa más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, ha a bérbevétel meghaladja a 90 napot. További feltétel hogy a bérelt lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.
Ez a szabály nem nem írja elő kötelezően, hogy az így bérbevett lakásnak belföldön kell lennie. Így nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse ily módon a bérbeadásból származó bevételét.
A bevétellel szemben költségeket elszámolni 10% -os költséghányad figyelembevételével vagy tételes költségelszámolás alapján lehet.
A költséghányad választása esetén a teljes bevétel 10%-a minden igazolás nélkül elszámolható költségként. Ezen felül azonban semmilyen más költség pl. értékcsökkenés nem érvényesíthető.
A tételes költségelszámolás keretében csak az ingatlan bérbeadással közvetlenül összefüggő, kizárólag az abból származó bevétel megszerzése, érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadást lehet figyelembe venni a bevétel mértékéig.
Ilyen költségek lehetnek:
az Szja tv. 3. számú melléklete rendelkezései szerint – elismert költség,
igazolás nélkül elismert költség;
valamint az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége
Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – épület, épületrész esetében értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha annak megszerzése három évnél régebben történt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg.
Az értékcsökkenési leírás alapját nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár képezi. Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező hasznosítja, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására, mivel arra csak a tulajdonos jogosult.
További lehetőség a 200 ezer forintot meg nem haladó összegű egyedi tárgyi eszközök esetében a bérbeadó számára, hogy 2 adóév alatt számolja el értékcsökkenési leírásukat , azaz 50-50 %-os értékcsökkenést érvényesítsen. A témához kapcsolódó további infók.
Segíthetünk? Tanácsadás
