Mikor lesz áfás az ügylet?

Az ingatlan alkalmi magánértékesítése önmagában nem azonos az áfaköteles gazdasági tevékenységgel. Az Áfa tv. azonban külön szabályt ad arra az esetre, amikor egy egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy vagy szervezet sorozat jelleggel értékesít meghatározott ingatlanokat. Ez gazdasági tevékenységnek és adóalanyiságot eredményező ügyletnek minősül [Áfa tv. 6. § (4) b)–c)].

A szabály nem minden lakás-, ház- vagy telekeladásra vonatkozik. A vizsgálat tárgya egyrészt az építési telek [Áfa tv. 259. § 7.], másrészt a beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan. Ilyen különösen az az ingatlan, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavételt igazoló engedély, tudomásulvétel, illetve hatósági bizonyítvány és az értékesítés között még nem telt el 2 év [Áfa tv. 6. § (4) b), 86. § (1) j) ja)–jc)].

Sorozat jelleg akkor áll fenn, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további ilyen ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további ilyen értékesítés történik. A számítás vegyesen történik: az építési telek és az új ingatlan együtt is beszámít. Az öröklési illeték tárgyát képező vagy kisajátítással érintett ingatlan a darabszámba beleszámít, de önmagában nem alapozza meg a sorozat jelleget. Az azonos építési telekből telekmegosztással létrejött, lakóterület besorolású építési telkek darabszámtól függetlenül egy építési teleknek számítanak [Áfa tv. 259. § 18.].

Fontos előkérdés, hogy az eladó már eleve gazdasági tevékenységet folytat-e. Üzletszerű, tartós vagy rendszeres, ellenértékre irányuló ingatlanhasznosításnál az áfaalanyiság az általános szabályok szerint is fennállhat [Áfa tv. 5. § (1), 6. § (1)]. Ilyenkor nem a darabszám szerinti sorozatjelleg dönti el az áfakezelést.

Ha a sorozatértékesítés miatt áll be az áfaalanyiság, az értékesítés nem kezelhető adómentes ingatlanértékesítésként: az új beépített ingatlanok és az építési telkek az ingatlanértékesítési mentesség kivételei közé tartoznak [Áfa tv. 86. § (1) j) ja)–jc), k)]. Az eladónak az ügylet után áfát kell fizetnie, és számlát kell kibocsátania [Áfa tv. 159. § (1), 165. § (2)].

A „bejelentési kötelezettség” nem általános, bizonytalan adminisztrációs kockázatot jelent: az Áfa tv. 257/H. § szerinti, a teljesítést követő 30 napon belüli bejelentésről van szó. Ha az áfaalanyiság kizárólag a sorozatjellegű ingatlanértékesítésen alapul, az adót az állami adóhatóság határozattal állapítja meg [Áfa tv. 154. § (1)]. Ha az eladó más okból már áfaalany, az ügyletet a fennálló adóalanyisága körében kell kezelni.

Adólevonás is felmerülhet. Ha az adóalanyiság kizárólag az Áfa tv. 6. § (4) bekezdésén alapul, az adólevonási jog a törvényi feltételek teljesülésekor keletkezik, de a 6. § (4) b)–c) pont szerinti esetben a levonható összeg nem haladhatja meg az értékesítés után fizetendő adót [Áfa tv. 122. § (1)–(2) b)]. Ezért célszerű előre nyilvántartani a szerzési jogcímet, az ingatlan minősítését, az értékesítések naptári éveit és a kapcsolódó beszerzési számlákat.